Denk eens terug aan het jaar 2008. De Nederlandse huizenmarkt floreerde als
nooit tevoren. Niets om je zorgen over te maken.
Niets? Als luis in de plus stelde het Internationaal Monetaire Fonds (IMF)
vijf jaar geleden de enorme prijsstijgingen in Nederland niet langer
rationeel te kunnen verklaren. Volgens het IMF was een flinke
huizenprijsbubbel ontstaan.
Als door een wesp gestoken reageerde toenmalig minister van financiën Wouter
Bos. Naar zijn zeggen was het IMF-rapport "een grote misser". Je
kon, alhoewel hij het niet letterlijk zei, weer rustig gaan slapen.
Intussen zijn we een kleine vijf jaar verder. De huizenverkoop loopt uiterst
stroef. Sinds de top in 2008 zijn de huizenprijzen met circa 16 procent
gedaald en dagelijks gaan bouwbedrijven failliet. Grote vraag nu is of het
ergste onderhand voorbij is.
Huizenmarkt op lange termijn
Voor een antwoord op die vraag pakken we het onderzoek van hoogleraar
vastgoedfinanciering Piet Eichholtz er eens bij. Eichholtz, hoogleraar aan
de Universiteit Maastricht, maakte op basis van historische gegevens een
index van de huizenprijzen aan de Amsterdamse Herengracht sinds 1650.
Die huizen hadden altijd dezelfde kwaliteit gehad en waren daarom indicatief
voor de prijsontwikkeling over zo'n lange periode. Wat blijkt? Op lange
termijn is van enige reële prijsstijging (dus gecorrigeerd voor inflatie!)
helemaal geen sprake.
Zoals in de grafiek te zien is, bereikte het prijsniveau van Nederlandse
huizen in 2008 een niveau dat sinds 1650 nog nooit bereikt was. Een
gemiddelde basisschoolleerling kon uit dit grafiekje wel opmaken dat de
situatie zo’n beetje even extreem was als in het jaar 1736. Maar onze
toenmalige minister van Financiën, en overigens velen met hem, kennelijk
niet.
Angst voor prijsdaling
Sinds 2008 zijn de huizenprijzen met zo’n 16 procent gedaald, maar als je
rekening houdt met de inflatie valt de reële daling nog wat groter uit. Zeg
zo’n 25 procent.
Toch ligt het huidige niveau van de huizenprijzen nog altijd zo’n beetje op
het dubbele van het eeuwenoude (reële) prijsgemiddelde. Voor een normale
prijs van twee huizen krijg je er nu een.
Vanwege een soort misplaatst gevoel van solidariteit zet de overheid zich,
althans verbaal, in om verdere prijsdalingen te voorkomen. Kennelijk om voor
huizenbezitters (in veel gevallen zijn dat eigenlijk de banken) nog te
redden wat er te redden valt.
Solidariteit met huizenbezitters betekent echter ook dat je logischerwijs
asociaal gedrag vertoont ten aanzien van potentiële kopers. Zij worden
immers min of meer gedwongen teveel voor hun huis te betalen.
Liever snelle correctie
Vele van die potentiële toetreders op de markt - vooral jongeren - zien er
tegenwoordig vanaf zich voor een overgewaardeerd huis diep in de schulden te
steken. Voor zover banken ze trouwens überhaupt nog van krediet willen
voorzien ter financiering van overgewaardeerd vastgoed.
Vrijwel iedereen in Nederland weet inmiddels wel dat onze woningmarkt volledig
vastgelopen is. De werkgelegenheid in de bouw en alles wat daarmee te maken
heeft holt zienderogen achteruit. Zolang de prijzen kunstmatig hoog gehouden
worden verandert daaraan niets.
Besef ook dat de overwaardering - hoe groot die ook precies zijn mag - er
vroeg of laat toch wel uitloopt. Vraag is enkel hoe snel dat gebeurt. In
Amerika zijn huizenprijzen de afgelopen jaar zeer snel gedaald. Daar
herstelt de bouwsector inmiddels weer. In Nederland verloopt de correcte
tergend langzaam, met alle gevolgen van dien.
In tegenstelling tot wat velen denken zijn we met een snelle, scherpere daling
per saldo vermoedelijk beter af. Maar uiteraard kunnen we ons ook nog jaren
collectief voor de gek houden. Transacties op de woningmarkt zullen er dan
al die tijd amper zijn en de gevolgen voor de werkgelegenheid in de bouw
zullen dan alleen maar nog dramatischer worden. De ‘verloren jaren’ als
gevolg hiervan krijgt de bouwsector later nooit meer terug.
Hendrik Oude Nijhuis heeft zich jarenlang verdiept in de strategieën van 's
werelds beste beleggers en is tevens oprichter van warrenbuffett.nl over de
beleggingsstrategie van Warren Buffett. Deze column is niet bedoeld als
individueel advies tot het doen van beleggingen.
Lees ook op Z24.nl:
Z24 Tools: download gratis het boek 'Leer beleggen als
Warren Buffett'
Meer
artikelen van Hendrik Oude Nijhuis
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl